“Com quase 500 alojamentos registados nas plataformas digitais em Santa Maria, a ilha do Sal tornou-se um dos mercados de arrendamento turístico mais rentáveis de África — e o debate sobre os seus efeitos na vida dos residentes está apenas a começar.”
Um mercado que cresceu praticamente sem regras
Durante anos, o alojamento de curta duração em Cabo Verde funcionou num vazio legal. Proprietários arrendavam apartamentos a turistas, plataformas como o Airbnb e o Booking.com acumulavam listagens, e o Estado observava, mas não intervinha.
O crescimento do alojamento complementar — o nome oficial do sector — registou uma expansão significativa no país, muitas vezes à margem do quadro legal.
Os números falam por si. Segundo dados da plataforma AirROI (2025/2026), Santa Maria, na ilha do Sal, lidera o mercado de Cabo Verde com 493 listagens activas, uma receita média de 1.112 dólares por mês por imóvel, e uma taxa de ocupação de 49,3% a uma diária média de 91 dólares.
Para ter noção da escala: em todo o arquipélago existem 13 mercados rastreados, com uma média de ocupação de 33,9% e receita mensal de 548 dólares. O Sal está muito acima da média nacional.
O que ganham os proprietários
Para um proprietário de imóvel em Santa Maria, o cenário actual é incomum e altamente favorável. Segundo a mesma fonte AirROI, o mercado de Santa Maria é dominado de forma esmagadora por apartamentos inteiros, que representam 96,9% das listagens activas — sinal claro da preferência dos hóspedes por espaço privado e autonomia.
Um apartamento típico junto à praia pode gerar entre 800 e 1.200 euros mensais. Valores que seriam impensáveis no arrendamento residencial tradicional destinado a locais. Esta diferença de rendimento é, precisamente, o motor do problema que os residentes enfrentam.
Fonte primária: AirROI Short-Term Rental Market Data (airroi.com), Santa Maria / Cabo Verde, 2025–2026
O lado que não aparece nas estatísticas
A rentabilidade do alojamento turístico tem um reverso que as plataformas não mostram: a contracção do mercado residencial.
Quando um apartamento migra do arrendamento de longo prazo para o turismo de curta duração, desaparece do acesso aos cabo-verdianos que trabalham na ilha. Professores, técnicos de saúde, funcionários públicos, trabalhadores do comércio — profissionais essenciais que são progressivamente empurrados para Espargos ou para quartos partilhados, longe dos seus locais de trabalho.
A lógica é directa: quanto mais imóveis migram do arrendamento tradicional para o aluguer de temporada, menor é a oferta para residentes e maior é a pressão sobre os preços.
Este efeito, documentado em cidades como Lisboa, Barcelona e Amesterdão, reproduz-se agora, em escala menor mas com impacto proporcional, em Santa Maria.
Não existe ainda um estudo público sobre este fenómeno no Sal. É uma lacuna que o debate cabo-verdiano não pode continuar a ignorar.
A hotelaria tradicional em desvantagem
Hotéis e resorts enfrentam obrigações que os proprietários do Airbnb, até recentemente, não tinham: licenciamento, vistorias, registos de hóspedes, impostos declarados, normas de segurança, pessoal contratado.
A informalidade do sector criou uma assimetria de concorrência difícil de justificar. Para um hotel, cada quarto irregular no mercado representa receita perdida e pressão sobre a sustentabilidade do negócio. É uma distorção que Cabo Verde começou agora a reconhecer formalmente — mas que ainda não foi quantificada.
A resposta do Estado: tarde mas necessária
Em novembro de 2024, o Governo cabo-verdiano deu um passo importante. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 56/2024, de 13 de novembro, ficou estabelecido um quadro legal para regulamentar o alojamento local, incluindo vivendas, apartamentos e quartos destinados a arrendamentos de curta duração promovidos através de plataformas digitais.
A nova lei — cujo texto foi publicado no Boletim Oficial da República de Cabo Verde — exige que todos os imóveis destinados a arrendamento turístico sejam devidamente licenciados, proibindo expressamente a exploração sem autorização. Introduz ainda um limite máximo de 90 dias consecutivos por estadia, e exclui imóveis enquadrados nos empreendimentos turísticos tradicionais.
Segundo o mesmo decreto, os anúncios nas plataformas digitais passam a ter de incluir o número de licença do alojamento. Os operadores ficam obrigados a manter registos detalhados dos hóspedes, e as receitas geradas devem ser declaradas às autoridades fiscais.
O Instituto do Turismo de Cabo Verde tem promovido sessões de apresentação da nova lei pelas diferentes ilhas. A posição oficial é clara: a actividade desenvolveu-se durante anos sem orientações claras e na informalidade, e o decreto vem estabelecer os princípios e os requisitos mínimos a que este tipo de alojamento deve obedecer.
Le debate que Cabo Verde ainda não fez
O que falta não é legislação — é debate.
Cabo Verde nunca discutiu publicamente se quer que a sua oferta habitacional em zonas turísticas sirva primariamente turistas ou residentes. Nunca foi colocada a pergunta: quantos apartamentos pode uma vila como Santa Maria ceder ao turismo antes de se tornar inabitável para quem lá vive?
Outros países já enfrentaram esta escolha. Algumas autarquias impõem restrições adicionais ao subarrendamento, particularmente em zonas com elevada procura turística ou escassez de habitação. Em Lisboa, as novas licenças de alojamento local chegaram a ser suspensas. Em Barcelona, foram impostas quotas por zona.
Cabo Verde não precisa de copiar nenhum modelo — mas precisa de tomar uma posição.
O Airbnb não é o inimigo. É uma ferramenta que, como qualquer outra, produz resultados diferentes consoante as regras com que é utilizada. A questão não é proibir — é decidir, com consciência, quem serve este mercado e a que custo social.
O turismo é vital para Cabo Verde — mas a habitação também é. O equilíbrio entre ambos não acontece por acaso: exige escolhas.
Nota editorial: Os dados de mercado são provenientes da plataforma AirROI, que agrega informação das principais plataformas de arrendamento turístico. Não existem ainda dados oficiais publicados pelo Governo de Cabo Verde sobre o volume total de alojamentos registados ao abrigo do novo decreto.
Recordamos que…
O alojamento de curta duração em Cabo Verde cresceu de forma acelerada nos últimos anos, com Santa Maria como principal mercado do arquipélago, contabilizando 493 listagens activas. A atividade expandiu-se sem regulamentação específica até novembro de 2024, quando entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 56/2024, que pela primeira vez impõe o licenciamento obrigatório e a declaração fiscal ao sector, abrindo uma nova etapa na gestão urbana do arquipélago neste ano de 2026.
Caboverde24.info
Fonte: AirROI Short-Term Rental Market Data, Santa Maria / Cabo Verde, 2025–2026 (airroi.com) — Decreto-Lei n.º 56/2024, de 13 de novembro, Boletim Oficial da República de Cabo Verde — Instituto do Turismo de Cabo Verde — LodgeCompliance.com (análise regulatória)
